व्यावसायिक अचल संपत्ति में निवेश रियल एस्टेट निवेश के लिए भारतीयों का पसंदीदा विकल्प रहा है।
व्यावसायिक अचल संपत्ति में निवेश जब वाणिज्यिक अचल संपत्ति की बात आती है, तो इसमें निवेश करते समय सावधान रहना जरूरी है। इसके लिए हम कुछ बातें बता रहे हैं, जिनका आपको ध्यान रखना चाहिए।
प्रॉपर्टी खरीदने जा रहे हैं? कुछ महत्वपूर्ण बातें
1.स्थान -Location
इस मामले में स्थान सब कुछ है। वाणिज्यिक संपत्ति अर्जित करने के दो तरीके हैं: किराया और पूंजी वृद्धि। ये दोनों चीजें लोकेशन पर निर्भर करती हैं। केवल उन स्थानों पर निवेश करें जहां रिक्ति 5 प्रतिशत से कम है। इसके कारण आपूर्ति पर अंकुश लगेगा, किरायेदार की रिक्ति कम हो जाएगी और किराया / मूल्य बढ़ जाएगा।
2.गुणवत्ता -Quality
व्यावसायिक अचल संपत्ति में निवेश यहां तक कि अगर एक जगह पर दो इमारतें हैं, तो एक की मांग तेज हो सकती है और दूसरी धीमी हो सकती है। इसका कारण निर्माण की गुणवत्ता है। इस वजह से किरायेदार भी आपके पास आ सकते हैं। इस प्रकार के निवेश में आपको अधिक लाभ मिलेगा। कई लोग / कंपनियां गुणवत्ता के लिए उच्च किराया / कीमत का भुगतान करने के लिए तैयार हैं।
- मांग और आपूर्ति
वाणिज्यिक संपत्ति में निवेश करने से पहले, निवेशक को इस बारे में बहुत सावधान रहने की जरूरत है। हर शहर में मैक्रो मार्केट भी हैं। उदाहरण के लिए, बैंगलोर में ORR, व्हाइट फील्ड, इलेक्ट्रॉनिक सिटी है जबकि मुंबई में BKC, नरीमन पॉइंट, परेल और अन्य हैं। प्रत्येक मैक्रो मार्केट में मांग-आपूर्ति की स्थिति खराब है।
यदि ऐतिहासिक मांग की तुलना में अगले दो-तीन वर्षों में वार्षिक आपूर्ति अधिक होने की उम्मीद है, तो किराया-मूल्य कम होगा। - बाजार का किराया और उस जगह का किराया
यह थोड़ी आधुनिक अवधारणा है। यह संस्थागत निवेशकों को यह तय करने की अनुमति देता है कि अचल संपत्ति निवेश कितना जोखिम भरा है।व्यावसायिक अचल संपत्ति में निवेश मान लीजिए कि लगभग एक ही कीमत के तीन गुणों में तीन अलग-अलग किराया हैं। क्या आपको एक संपत्ति प्रबंधक की आवश्यकता है
- बिल्डिंग ए का किराया 10 रुपये और कीमत 100 रुपये है।
- बिल्डिंग बी का किराया 11 रुपये है और कीमत 105 रुपये है।
- C के निर्माण का किराया 9 रुपये और कीमत 95 रुपये है।
आप किसे चुनेंगे? कई लोग कहेंगे कि बी सही विकल्प है। क्योंकि यहां का किराया 10.5% है। एक सतर्क निवेशक पहले पूछेगा कि बाजार में ऐसी इमारत का किराया क्या है?
अगर बाजार में किराया 9 रुपये है तो सी बिल्डिंग सबसे सुरक्षित निवेश है। A और B किरायेदार किराया बढ़ाने या अन्य मामलों पर विवाद करने से इनकार कर सकते हैं।
- व्यावसायिक अचल संपत्ति में निवेश किरायेदारों की गुणवत्ता
व्यावसायिक अचल संपत्ति में निवेश एक अच्छा किरायेदार एक वाणिज्यिक संपत्ति के मूल्य में काफी वृद्धि करता है। किराए के लिए एक बहुराष्ट्रीय कंपनी से बात करें और क्षुद्र लोगों से बचें। एक अच्छा किरायेदार समय पर किराया देगा, अधिक पगड़ी का भुगतान करेगा, लंबे समय तक रहेगा और संपत्ति के मूल्य को बढ़ाने में मदद करेगा।
व्यक्तिगत वित्त के बारे में अधिक जानें - आंतरिक फिटिंग
एक निवेशक के रूप में आपको संपत्ति की आंतरिक फिटिंग के बारे में बात करने की आवश्यकता है। आमतौर पर, जब भारत में व्यावसायिक स्थान दिया जाता है, तो यह एक गैरेज की तरह होता है। फ्लोरिंग, सीलिंग, एसी, वायरिंग और केबिन आदि का काम खुद ही करना होता है। कुछ किरायेदार यह सब खुद करते हैं, और कुछ बिल्डर से यह सब करने के लिए कहते हैं।
यदि आप इसे पैसे में गणना करते हैं, तो यह लगभग 800-1000 रुपये प्रति वर्ग फुट बैठता है। डेवलपर प्रति किराया के रूप में 25-30 रुपये प्रति वर्ग फुट का शुल्क ले सकता है। किरायेदार जो यह सब खुद करता है वह लंबे समय तक बने रहने की उम्मीद करता है। - बेस रेंट / फिट रेंट, व्यावसायिक अचल संपत्ति में निवेश
एक फिट आउट किराया दिखाते हुए, बिल्डर अक्सर निवेशकों को आकर्षित करता है, जबकि उनकी डिलीवरी कच्चे हिस्सों से होती है। इसके अलावा, बेस किराया स्थायी है, जबकि फिट आउट रेंट स्थायी नहीं है। यदि आधार किराया 50 रुपये है और फिट-आउट किराया 30 रुपये है, तो किरायेदार को 80 रुपये प्रति वर्ग फुट का किराया देना होगा।
8.Ludge संरचना
व्यावसायिक अचल संपत्ति में निवेश पट्टे की संरचना आवासीय से अलग है। आम तौर पर, इसकी संरचना 3 + 3 + 3 या 5 + 5 + 5 साल पुरानी है। इसे फिर से तीन या पांच साल के लिए आगे बढ़ाया जाता है। वे कभी-कभी एकतरफा भी होते हैं। जब भूमि का मालिक इसे खाली करने के लिए कहता है, तो इमारत को खाली करना पड़ता है। हालाँकि, एक लॉक-इन अवधि भी है जिसमें आप तीन साल तक खाली नहीं कर सकते हैं। - सिक्योरिटी डिपॉजिट
वाणिज्यिक संपत्ति को आमतौर पर किराए की 10-12 गुना जमानत राशि की आवश्यकता होती है। यदि कोई आपसे 6 महीने की सुरक्षा के बारे में बात करता है, तो इसका मतलब है कि उनका दृष्टिकोण छोटी अवधि का है। यह भी संभव है कि उसे नकदी की समस्या हो। स्टार्ट अप में आमतौर पर ऐसे शॉर्ट टर्म कॉन्ट्रैक्ट होते हैं। - विविधता
व्यावसायिक अचल संपत्ति में निवेश ,हम सभी जानते हैं कि विविधीकरण जोखिम को कम करता है। यह वाणिज्यिक अचल संपत्ति में विशेष रूप से लागू है। आपको अपनी संपूर्ण बचत को एक ही संपत्ति में निवेश नहीं करना चाहिए। यदि किरायेदार खाली करता है, तो आपको अपनी जेब से रखरखाव, संपत्ति कर, बिल आदि का भुगतान करना होगा।